O mercado imobiliário francês prevê cerca de 940.000 transações em 2026, uma recuperação significativa em relação ao ponto mais baixo de 780.000 vendas registrado em 2024. Por trás dessa recuperação dos volumes, as disparidades de preços entre imóveis com bom desempenho energético e “passoires thermiques” nunca foram tão acentuadas. Observamos um setor que se reestrutura em torno de restrições regulatórias mais rigorosas, de um crédito estabilizado e de uma segmentação crescente da demanda.
DPE e proibição de locação: o filtro regulatório que segmenta o mercado imobiliário
A proibição de locação de imóveis classificados como G no DPE, efetiva desde janeiro de 2025, começa a ter efeitos concretos em 2026. Os imóveis classificados como F seguirão a mesma trajetória nos próximos anos, o que leva os proprietários a realizar obras de renovação energética ou a vender com um desconto.
Esse mecanismo cria um mercado de duas velocidades entre imóveis conformes e imóveis descontados. No mercado antigo, um apartamento classificado como D ou melhor mantém sua liquidez e seu preço por metro quadrado. Um imóvel classificado como F ou G sofre uma negociação mais agressiva, com os compradores incorporando o custo das obras em sua oferta.
As análises publicadas em magazine-immobilier.fr confirmam que essa fratura energética redesenha as estratégias de compra, inclusive nas grandes metrópoles, onde a pressão locativa até então mascarava as disparidades de desempenho térmico.
Para os locadores, a restrição não se limita ao DPE. Os novos modelos de contrato se aplicam aos contratos celebrados ou renovados a partir de 1º de outubro de 2026, sem a obrigação de refazer os contratos em vigor. Esse prazo impõe uma atualização administrativa que muitos proprietários não antecipam.
Taxa de crédito imobiliário em 2026: estabilização em vez de queda
A taxa média de crédito imobiliário se estabilizou em torno de 3,30% em julho de 2026 segundo o Observatório Crédit Logement/CSA, com um leve aumento em relação ao mês anterior. Não estamos mais em uma fase de relaxamento monetário rápido, mas em um patamar.
Essa estabilização muda o cenário para os compradores. Aqueles que esperavam um retorno a taxas de 2% devem ajustar sua capacidade de empréstimo às condições atuais. A solvência das famílias continua sob pressão, especialmente porque os preços no mercado antigo não caíram uniformemente.
Em Paris, os volumes de transações aumentaram 15% no primeiro trimestre de 2026 em comparação com o mesmo período em 2025. Essa recuperação é impulsionada por compradores que incorporaram o novo referencial de taxas e que privilegiam imóveis prontos para habitar, sem grandes obras.
O mercado novo continua enfrentando dificuldades. A construção luta para se recuperar após dois anos de crise, e a Federação Francesa da Construção prevê apenas uma leve recuperação. O desequilíbrio entre a oferta nova e a demanda locativa acentua a pressão sobre o mercado antigo reformado.
Regulamentação de aluguéis e restrições para locadores em áreas de alta demanda
A regulamentação de aluguéis em áreas de alta demanda foi prorrogada até 31 de julho de 2027. Para os investidores locatários, essa prorrogação bloqueia as perspectivas de revalorização dos aluguéis nas aglomerações mais pressionadas.
Combinado com a proibição gradual de locação de “passoires thermiques”, esse quadro regulatório impõe restrições aos locadores em duas frentes simultâneas:
- A obrigação de conformidade energética impõe obras cujo retorno sobre investimento depende do aluguel regulado, e não do aluguel de mercado
- Os novos modelos de contrato aplicáveis a partir de outubro de 2026 adicionam uma camada administrativa que os proprietários em gestão direta raramente dominam
- A rentabilidade líquida de aluguel recua mecanicamente nas áreas onde a regulamentação e as restrições do DPE se acumulam
Recomendamos aos locadores que simulem sua rentabilidade integrando o custo das obras de renovação energética e o teto de aluguel aplicável. Um imóvel classificado como E com um aluguel regulado pode gerar um rendimento líquido inferior a um investimento sem gestão.
Transações imobiliárias e preços na França: uma recuperação que não beneficia todos os segmentos
As 940.000 transações projetadas para 2026 permanecem bem abaixo do recorde de 1,1 milhão alcançado em 2021. Não observamos um retorno à normalidade, mas um reinício seletivo. O milhão de transações provavelmente não será alcançado antes de 2027 ou 2028.
Os preços de apartamentos e casas seguem trajetórias distintas de acordo com a localização e o desempenho energético. Nas grandes metrópoles, os imóveis reformados e bem classificados no DPE são negociados com margens baixas. Na periferia, as casas individuais energeticamente ineficientes sofrem descontos às vezes significativos.
A tendência de aumento nos volumes não deve mascarar essa realidade: o mercado está se polarizando. Os compradores solventes concentram suas buscas em um segmento estreito de imóveis conformes, enquanto o estoque de imóveis a serem reformados se espessa, na falta de interessados dispostos a financiar obras em um contexto de crédito a 3,30%.
A análise trimestral dos Notários da França sobre o primeiro trimestre de 2026 confirma essa leitura segmentada. As evoluções de preços não são mais lidas em escala nacional, mas na escala do bairro, do tipo de imóvel e de sua classe energética.
O setor imobiliário francês em 2026 recompensa a precisão. A recuperação dos volumes mascara disparidades crescentes entre segmentos, e as restrições regulatórias sobre o DPE, os contratos e a regulamentação de aluguéis redesenham os critérios de decisão de compradores e locadores. Somente os imóveis energeticamente conformes mantêm uma liquidez estável, o que faz do desempenho térmico o primeiro critério de valorização do parque existente.