De Franse vastgoedmarkt verwacht ongeveer 940.000 transacties in 2026, een duidelijke stijging ten opzichte van het dieptepunt van 780.000 verkopen in 2024. Achter deze volumeverhoging schuilen grote prijsverschillen tussen energiezuinige woningen en energieverslindende woningen. We zien een sector die zich herstructureert rond strengere regelgeving, een gestabiliseerde kredietverlening en een toenemende segmentatie van de vraag.
DPE en verhuurverbod: het regulerende filter dat de vastgoedmarkt segmenteert
Het verhuurverbod voor woningen met een DPE-classificatie G, dat vanaf januari 2025 van kracht is, begint zijn concrete effecten in 2026 te vertonen. Woningen met een classificatie F zullen in de komende jaren dezelfde weg volgen, wat eigenaren ertoe aanzet om ofwel energiebesparende renovatiewerkzaamheden uit te voeren, ofwel te verkopen met een korting.
Dit mechanisme creëert een tweedeling op de markt tussen conforme woningen en afgewaardeerde woningen. In de bestaande bouw behoudt een appartement met een classificatie D of beter zijn liquiditeit en prijs per vierkante meter. Een woning met een classificatie F of G ondergaat een agressievere onderhandeling, waarbij kopers de kosten van de werkzaamheden in hun bod opnemen.
De analyses gepubliceerd op magazine-immobilier.fr bevestigen dat deze energetische kloof de aankoopstrategieën hertekent, ook in de grote steden waar de huurdruk tot nu toe de verschillen in thermische prestaties verhulde.
Voor verhuurders stopt de druk niet bij de DPE. De nieuwe huurovereenkomsten zijn van toepassing op contracten die vanaf 1 oktober 2026 worden afgesloten of vernieuwd, zonder dat het nodig is om de bestaande huurovereenkomsten te herzien. Deze deadline vereist een administratieve update die veel eigenaren niet anticiperen.
Hypotheekrente in 2026: stabilisatie in plaats van daling
De gemiddelde hypotheekrente is in juli 2026 gestabiliseerd rond de 3,30 % volgens het Observatoire Crédit Logement/CSA, met een zeer lichte stijging ten opzichte van de voorgaande maand. We bevinden ons niet meer in een fase van snelle monetaire versoepeling, maar in een plateau.
Deze stabilisatie verandert de situatie voor kopers. Degenen die op een terugkeer naar rentes van 2 % hadden gehoopt, moeten hun leencapaciteit aanpassen aan de huidige voorwaarden. De kredietwaardigheid van huishoudens blijft onder druk, vooral omdat de prijzen in de bestaande bouw niet uniform zijn gedaald.
In Parijs zijn de transacties in het eerste kwartaal van 2026 met 15 % gestegen ten opzichte van dezelfde periode in 2025. Deze heropleving wordt gedragen door kopers die het nieuwe rentereferentiekader hebben geïntegreerd en die de voorkeur geven aan woningen die klaar zijn om in te trekken, zonder zware werkzaamheden.
De nieuwbouw blijft in moeilijkheden. De bouwsector heeft moeite om weer op gang te komen na twee jaar van crisis, en de Franse Federatie van de Bouw verwacht slechts een lichte heropleving. Het onevenwicht tussen nieuw aanbod en huurvraag vergroot de druk op de gerenoveerde bestaande bouw.
Huurbeperkingen en druk voor verhuurders in gespannen gebieden
De huurbeperkingen in gespannen gebieden zijn verlengd tot 31 juli 2027. Voor vastgoedbeleggers vergrendelt deze verlenging de vooruitzichten op huurverhogingen in de meest gespannen agglomeraties.
In combinatie met het geleidelijke verhuurverbod voor energieverslindende woningen, dwingt dit regelgevingskader verhuurders op twee fronten tegelijk:
- De verplichting tot energieconformiteit vereist werkzaamheden waarvan het rendement afhankelijk is van de gereguleerde huur, niet van de marktprijs
- De nieuwe huurovereenkomsten die vanaf oktober 2026 van toepassing zijn, voegen een administratieve laag toe die eigenaren in directe beheer zelden beheersen
- De netto huurinkomsten dalen mechanisch in gebieden waar huurbeperkingen en DPE-vereisten samenkomen
We raden verhuurders aan om hun rendement te simuleren door de kosten van energiebesparende renovatiewerkzaamheden en de toepasselijke huurgrens mee te nemen. Een woning met classificatie E en een gereguleerde huur kan een lager netto rendement opleveren dan een investering zonder beheer.
Vastgoedtransacties en prijzen in Frankrijk: een herstel dat niet alle segmenten ten goede komt
De 940.000 transacties die voor 2026 worden verwacht, blijven ver onder het record van 1,1 miljoen dat in 2021 werd bereikt. We zien geen terugkeer naar de normale situatie, maar een selectieve herstart. Het miljoen transacties zal waarschijnlijk niet voor 2027 of 2028 worden bereikt.
De prijzen van appartementen en huizen volgen verschillende trajecten afhankelijk van de locatie en de energieprestaties. In de grote steden worden gerenoveerde en goed geclassificeerde woningen tegen lage marges verhandeld. In de buitenwijken ondergaan energie-intensieve eengezinswoningen soms aanzienlijke kortingen.
De stijgende trend in volumes mag deze realiteit niet verdoezelen: de markt polariseert. Solvabele kopers concentreren hun zoektocht op een smal segment van conforme woningen, terwijl de voorraad woningen die gerenoveerd moeten worden toeneemt, omdat er weinig kopers zijn die bereid zijn om werkzaamheden te financieren in een context van een kredietrente van 3,30 %.
De kwartaalanalyse van de Notaires de France over het eerste kwartaal van 2026 bevestigt deze gesegmenteerde lezing. Prijsontwikkelingen zijn niet langer nationaal te lezen, maar op wijkniveau, type woning en energieklasse.
De Franse vastgoedsector in 2026 beloont precisie. De heropleving van de volumes verbergt toenemende verschillen tussen segmenten, en de reguleringsdruk op de DPE, de huurovereenkomsten en de huurbeperkingen hertekent de afwegingen van zowel kopers als verhuurders. Alleen energiezuinige woningen behouden een stabiele liquiditeit, waardoor thermische prestaties de belangrijkste waarderingscriteria van het bestaande vastgoedbestand vormen.