Der französische Immobilienmarkt verzeichnet für 2026 etwa 940.000 erwartete Transaktionen, ein deutlicher Anstieg im Vergleich zum Tiefpunkt von 780.000 Verkäufen, der 2024 registriert wurde. Hinter dieser Erholung der Volumina sind die Preisunterschiede zwischen energieeffizienten Immobilien und energetischen Sanierungsfällen so ausgeprägt wie nie zuvor. Wir beobachten einen Sektor, der sich um strengere regulatorische Anforderungen, stabilisierte Kredite und eine zunehmende Segmentierung der Nachfrage neu strukturiert.
DPE und Mietverbot: der regulatorische Filter, der den Immobilienmarkt segmentiert
Das Mietverbot für Wohnungen mit der DPE-Klassifizierung G, das seit Januar 2025 in Kraft ist, zeigt 2026 konkrete Auswirkungen. Die Immobilien der Klasse F werden in den kommenden Jahren denselben Weg einschlagen, was die Vermieter entweder dazu zwingt, energetische Sanierungsarbeiten durchzuführen oder mit einem Abschlag zu verkaufen.
Dieser Mechanismus schafft einen Markt mit zwei Geschwindigkeiten zwischen konformen und abgewerteten Immobilien. Im Altbau behält eine Wohnung der Klasse D oder besser ihre Liquidität und ihren Preis pro Quadratmeter. Eine Wohnung der Klassen F oder G unterliegt einer aggressiveren Verhandlung, da die Käufer die Kosten für die Renovierungsarbeiten in ihr Angebot einbeziehen.
Die Analysen, die auf magazine-immobilier.fr veröffentlicht wurden, bestätigen, dass dieser energetische Riss die Kaufstrategien neu gestaltet, auch in den großen Metropolen, wo der Mietdruck bisher die Unterschiede in der thermischen Leistung verdeckt hat.
Für die Vermieter endet der Druck nicht beim DPE. Die neuen Mietmodelle gelten für Verträge, die ab dem 1. Oktober 2026 abgeschlossen oder erneuert werden, ohne dass eine Verpflichtung besteht, laufende Mietverträge zu ändern. Dieser Termin erfordert eine administrative Aktualisierung, die viele Eigentümer nicht antizipieren.
Hypothekenzinsen 2026: Stabilisierung statt Rückgang
Der durchschnittliche Hypothekenzins hat sich im Juli 2026 bei etwa 3,30 % stabilisiert, so das Observatoire Crédit Logement/CSA, mit einem sehr leichten Anstieg im Vergleich zum Vormonat. Wir befinden uns nicht mehr in einer Phase rascher geldpolitischer Lockerung, sondern auf einem Plateau.
Diese Stabilisierung verändert die Bedingungen für die Käufer. Diejenigen, die auf eine Rückkehr zu Zinsen von 2 % gewartet haben, müssen ihre Kreditfähigkeit an die aktuellen Bedingungen anpassen. Die Zahlungsfähigkeit der Haushalte bleibt unter Druck, zumal die Preise im Altbau nicht einheitlich gesunken sind.
In Paris sind die Transaktionsvolumina im ersten Quartal 2026 im Vergleich zum gleichen Zeitraum 2025 um 15 % gestiegen. Diese Erholung wird von Käufern getragen, die den neuen Zinssatzrahmen integriert haben und Immobilien bevorzugen, die bezugsfertig sind, ohne umfangreiche Renovierungsarbeiten.
Der Neubau bleibt in Schwierigkeiten. Der Bau hat nach zwei Krisenjahren Schwierigkeiten, wieder anzufahren, und die Fédération Française du Bâtiment erwartet nur eine leichte Erholung. Das Ungleichgewicht zwischen neuem Angebot und Mietnachfrage verstärkt den Druck auf den renovierten Altbau.
Mietpreisregulierung und Einschränkungen für Vermieter in angespannten Zonen
Die Mietpreisregulierung in angespannten Zonen wurde bis zum 31. Juli 2027 verlängert. Für Investoren im Mietsektor schränkt diese Verlängerung die Perspektiven für eine Mietpreiserhöhung in den angespanntesten Agglomerationen ein.
Kombiniert mit dem schrittweisen Mietverbot für energetische Sanierungsfälle zwingt dieser regulatorische Rahmen die Vermieter an zwei Fronten gleichzeitig:
- Die Verpflichtung zur energetischen Konformität erfordert Arbeiten, deren Rentabilität vom regulierten Mietpreis abhängt, nicht vom Marktpreis
- Die neuen Mietmodelle, die ab Oktober 2026 gelten, fügen eine administrative Schicht hinzu, die Eigentümer in der direkten Verwaltung selten beherrschen
- Die Nettomietrendite sinkt mechanisch in den Zonen, in denen Regulierung und DPE-Anforderungen zusammenfallen
Wir empfehlen Vermietern, ihre Rentabilität zu simulieren, indem sie die Kosten für energetische Renovierungsarbeiten und die geltende Mietobergrenze einbeziehen. Eine Immobilie der Klasse E mit einem regulierten Mietpreis kann eine niedrigere Nettorendite als eine Anlage ohne Verwaltung generieren.
Immobilientransaktionen und Preise in Frankreich: eine Erholung, die nicht allen Segmenten zugutekommt
Die für 2026 projizierten 940.000 Transaktionen liegen deutlich unter dem Rekord von 1,1 Millionen, der 2021 erreicht wurde. Wir beobachten keine Rückkehr zur Normalität, sondern einen selektiven Neustart. Die Million Transaktionen wird wahrscheinlich nicht vor 2027 oder 2028 erreicht.
Die Preise für Wohnungen und Häuser folgen unterschiedlichen Entwicklungen je nach Standort und energetischer Leistung. In den großen Metropolen werden renovierte und gut klassifizierte Immobilien zu niedrigen Margen gehandelt. In den Randgebieten erleiden energieintensive Einfamilienhäuser manchmal erhebliche Abschläge.
Der steigende Trend der Volumina sollte diese Realität nicht verdecken: Der Markt polarisiert sich. Solvente Käufer konzentrieren ihre Suche auf ein enges Segment konformer Immobilien, während der Bestand an sanierungsbedürftigen Wohnungen wächst, da es an Mietern mangelt, die bereit sind, Renovierungsarbeiten in einem Umfeld mit 3,30 % Kreditzinsen zu finanzieren.
Die vierteljährliche Analyse der Notare von Frankreich zum ersten Quartal 2026 bestätigt diese segmentierte Sichtweise. Die Preisentwicklungen sind nicht mehr auf nationaler Ebene zu lesen, sondern auf der Ebene des Stadtteils, des Immobilientyps und seiner energetischen Klasse.
Der französische Immobiliensektor im Jahr 2026 belohnt Präzision. Die Erholung der Volumina verdeckt wachsende Unterschiede zwischen den Segmenten, und die regulatorischen Anforderungen an den DPE, die Mietverträge und die Mietpreisregulierung gestalten die Entscheidungen von Käufern und Vermietern neu. Nur energieeffiziente Immobilien behalten eine stabile Liquidität, was die thermische Leistung zum wichtigsten Bewertungsfaktor des bestehenden Bestands macht.