Você assina um contrato de aluguel e a agência lhe entrega uma fatura de honorários. Quem paga o quê entre proprietário e inquilino? A resposta depende do tipo de serviço: locação ou gestão locativa corrente. Dois itens distintos, duas regras de repartição diferentes, e tetos legais que a maioria dos locadores conhece mal.
Taxas de gestão locativa corrente: uma despesa reservada ao proprietário
Quando um locador confia seu imóvel a uma agência por meio de um mandato de gestão, ele delega a cobrança dos aluguéis, o acompanhamento das obras, a gestão de sinistros e as cobranças de inadimplentes. Esses serviços são cobrados na forma de honorários, geralmente calculados em percentual do aluguel recebido.
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A gestão locativa corrente é integralmente de responsabilidade do proprietário. O inquilino não tem nada a pagar por esses serviços. Essa regra não admite exceções.
Esses honorários de gestão não podem ser incluídos nas despesas recuperáveis. Um locador que tentasse repassá-los ao inquilino, mesmo que parcialmente, por meio de uma linha de regularização de despesas, estaria cometendo uma infração.
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Se você é inquilino e encontra uma linha “taxas de gestão” em seu extrato de despesas, você tem o direito de contestá-la. Para entender melhor o custo da gestão locativa e sua repartição, é preciso distinguir claramente esse item das taxas de locação.
Honorários de locação: o que o inquilino pode pagar (e seus tetos)
A locação reúne serviços pontuais relacionados à entrada no imóvel. Ao contrário da gestão corrente, algumas taxas de locação podem ser compartilhadas entre proprietário e inquilino.
Três itens podem ser cobrados do inquilino:
- As taxas de visita ao imóvel, relacionadas à organização de visitas e à apresentação do bem
- As taxas de constituição do dossiê, correspondendo à verificação dos documentos do candidato
- As taxas de redação do contrato, cobrindo a preparação e a assinatura do contrato de locação
O valor cobrado do inquilino por esses três serviços nunca pode ultrapassar a metade do que a agência cobra no total. Ele também é limitado por um valor máximo por metro quadrado de área útil, que varia de acordo com a zona geográfica.
Tetos 2026 indexados no IRL
Um decreto publicado no final de 2025 atualizou esses tetos para os contratos assinados a partir de janeiro de 2026, com uma indexação anual no Índice de Referência de Aluguéis. Os valores aplicáveis são de 12,10 euros por metro quadrado em zona muito pressionada, 10,09 euros em zona pressionada, e 8,07 euros em zona não pressionada.
Para o estado de entrada, um teto distinto se aplica: 3,03 euros por metro quadrado. Novamente, o inquilino não pode pagar mais do que a metade das taxas totais cobradas pela agência por esse serviço.
Muitos artigos online ainda mencionam os antigos limites de 12, 10 e 8 euros. Verifique se sua agência aplica corretamente os tetos indexados de 2026.
Mandato de gestão locativa: o que o contrato deve especificar
O mandato de gestão é o documento que liga o proprietário à agência ou ao mandatário. É neste contrato que constam os honorários, seu modo de cálculo e a lista exata dos serviços incluídos.
Por que esse documento merece uma leitura atenta? Porque os honorários de gestão locativa são livres. A agência define suas tarifas como achar melhor. Nenhum teto legal se aplica, ao contrário das taxas de locação cobradas do inquilino.
Na prática, a maioria das agências cobra um percentual do aluguel mensal (com ou sem despesas, dependendo do contrato). Alguns mandatários online oferecem pacotes fixos. Em ambos os casos, o mandato deve listar cada serviço e seu preço com impostos incluídos.
A agência também é obrigada a exibir suas tarifas máximas de forma visível:
- Na entrada de suas instalações e em sua vitrine externa
- Em seus anúncios online e em suas vitrines publicitárias fora da agência
- Em feiras ou eventos dos quais participa
Cada serviço exibido deve especificar quem o paga (proprietário, inquilino ou compartilhamento). Se a exibição estiver ausente ou for vaga, isso é um sinal de alerta.
Deduzir as taxas de gestão de seus rendimentos locativos
O proprietário arca com a gestão locativa, mas não necessariamente absorve esse custo sem contrapartida fiscal. Você declara seus rendimentos imobiliários no regime real? Os honorários de gestão são dedutíveis de seus rendimentos locativos tributáveis.
Isso se aplica tanto aos honorários correntes (cobrança, acompanhamento técnico, cobranças) quanto às taxas pontuais de locação que permanecem a cargo do locador. A dedução ocorre no ano em que as taxas foram pagas.
No regime de micro-imóveis, essa dedução linha por linha não é possível: a dedução fixa deve cobrir todas as despesas. A escolha entre os dois regimes depende do montante total de suas despesas dedutíveis em relação aos seus aluguéis. Quanto mais altas forem suas taxas de gestão, mais vantajoso se torna o regime real.
Gestão locativa online ou agência tradicional: impacto na fatura do proprietário
As plataformas de gestão locativa online geralmente cobram tarifas inferiores às agências físicas. Seu modelo baseia-se em ferramentas automatizadas (emissão de recibos, declarações fiscais, acompanhamento de pagamentos), o que reduz o custo unitário por lote gerido.
Uma agência tradicional justifica honorários mais altos por um acompanhamento próximo: visitas técnicas, relação direta com o inquilino, gestão de obras no local. A escolha depende do tipo de imóvel, da distância entre o proprietário e o imóvel, e do nível de delegação desejado.
Comparar os mandatos apenas com base no preço seria enganoso. Dois contratos com o mesmo percentual podem cobrir serviços muito diferentes. Um incluirá a garantia de aluguéis não pagos, o outro cobrará isso à parte. Um cuidará dos sinistros, o outro se limitará à coleta dos aluguéis.
O verdadeiro critério de comparação permanece a relação entre o escopo dos serviços cobertos e o montante total cobrado em um ano completo, em relação aos aluguéis recebidos. É esse cálculo que permite medir o impacto real na rentabilidade de um investimento locativo.