A SCI continua a ser o veículo de referência para estruturar um patrimônio imobiliário em conjunto, mas as regras do jogo mudaram. Entre o imposto de 2026 sobre as holdings patrimoniais e o novo tratamento dos amortizações em locação mobiliada, a escolha entre IR e IS não se faz mais com as mesmas bases de dois anos atrás.
Imposto de 2026 sobre as SCI ao IS: um parâmetro a ser integrado desde a criação
A lei de finanças para 2026 introduz um imposto anual de 20 % sobre certas sociedades patrimoniais sujeitas ao imposto sobre as sociedades. As SCI ao IS são diretamente visadas se acumularem três condições: um ativo bruto superior ou igual a 5 milhões de euros, mais de 50 % de receitas passivas (aluguéis, dividendos, juros) e um controle por uma pessoa física ou um grupo familiar que detenha pelo menos 50 % dos direitos.
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Para a maioria dos projetos familiares ou de pequenos investidores, esse limite de ativo bruto continua alto. No entanto, recomendamos antecipá-lo já na redação dos estatutos, especialmente se a SCI tiver a intenção de acumular vários imóveis a longo prazo. Um objeto social muito amplo ou uma cláusula de reinvestimento automático dos lucros podem, a longo prazo, fazer com que a estrutura caia no campo de aplicação desse imposto.
Para entender bem por que criar uma SCI e suas vantagens, é necessário agora raciocinar em projeção de valorização e não mais apenas em fluxo de aluguéis anuais.
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Arbitragem IR ou IS em SCI: o que muda com a reintegração das amortizações LMNP
Desde a lei de finanças de 2025 (artigo 84, codificado no artigo 150 VB III do CGI), as amortizações praticadas em LMNP devem ser reintegradas no cálculo da mais-valia na revenda. Essa medida aproxima a tributação de saída do LMNP individual daquela de uma SCI sujeita ao IS.
Concretamente, o argumento clássico “manter o mobiliado em nome próprio para aproveitar o LMNP em vez de alojar o bem em SCI ao IS” perde grande parte de sua relevância. A SCI ao IS torna-se competitiva para projetos de locação mobiliada de longa duração, porque a carga tributária final se aproxima entre as duas estruturas.
Recordemos que uma SCI ao IR muda automaticamente para IS assim que os aluguéis mobiliados superam 10 % das receitas totais. Esse limite de preponderância comercial (artigos 206-2 e 206-3 do CGI) torna a coabitação mobiliado/nudez em SCI ao IR muito arriscada. Observamos regularmente associados presos por uma simples mudança de destinação de um lote.
Redação dos estatutos da SCI: as cláusulas que fazem a diferença
A flexibilidade estatutária da SCI só tem valor se for explorada. A lei não impõe um capital social mínimo, o que permite começar com uma contribuição simbólica. O desafio está em outro lugar: nas cláusulas de governança e de saída.
Três pontos merecem atenção especial durante a redação:
- A cláusula de aprovação condiciona toda cessão de partes sociais ao acordo dos outros associados, o que impede a entrada de um terceiro indesejado, situação frequente após um divórcio ou um falecimento
- A distribuição dos poderes do gerente deve distinguir os atos de gestão corrente (recebimento de aluguéis, trabalhos de manutenção) das decisões estruturantes (venda de um imóvel, empréstimo bancário), sendo estas últimas de competência da assembleia dos associados
- A cláusula de variabilidade do capital permite integrar ou retirar associados sem passar por uma modificação estatutária completa, o que reduz os custos de registro e publicação
Estatutos padrão baixados online raramente cobrem essas sutilezas. O custo de um acompanhamento por um notário ou advogado fiscalista justifica-se pela segurança jurídica obtida ao longo de décadas de posse.
Transmissão de patrimônio imobiliário em SCI: o mecanismo do desmembramento de partes
Transmitir um imóvel diretamente gera direitos de transferência calculados sobre o valor venal do bem. Transmitir partes de SCI em nua-propriedade reduz a base tributável graças à tabela fiscal do desmembramento: quanto mais jovem for o doador, maior é o desconto aplicado à nua-propriedade.
Esse mecanismo permite utilizar as isenções legais sobre doações (renováveis a cada quinze anos) de forma fracionada. Em vez de doar um imóvel inteiro em uma única operação, os pais cedem progressivamente partes em nua-propriedade enquanto mantêm o usufruto, ou seja, as receitas locativas e o controle da gestão.
A vantagem em relação à indivisão é estrutural. Na indivisão, cada herdeiro pode solicitar a partilha a qualquer momento, o que às vezes força a venda do bem em condições desfavoráveis. A SCI elimina o direito à partilha e substitui por uma lógica de partes sociais, cuja cessão é regulamentada pelos estatutos.
Capacidade de empréstimo e credibilidade bancária de uma SCI
Os bancos emprestam mais facilmente a uma SCI do que a um comprador isolado, não por generosidade, mas porque a estrutura oferece uma melhor clareza do projeto. Os associados trazem suas capacidades de endividamento respectivas, e o banco garante seu empréstimo por uma hipoteca sobre o imóvel detido pela sociedade.
Observamos outra vantagem operacional: a SCI permite separar claramente o patrimônio pessoal dos associados e o patrimônio imobiliário da sociedade. Em caso de dificuldade financeira pessoal de um associado, os credores não podem penhorar diretamente o imóvel da SCI, mas apenas as partes sociais do associado em questão.
Esse isolamento não é absoluto. A responsabilidade dos associados permanece indefinida e proporcional às suas partes. Se a SCI não puder honrar suas dívidas, os credores podem se voltar contra os associados após notificação da sociedade. O verdadeiro escudo não é a SCI em si, mas a qualidade de sua gestão contábil e estatutária.
Criar uma SCI em 2026 continua a ser relevante para mutualizar um investimento imobiliário, organizar uma transmissão progressiva e escolher um regime fiscal adequado. A condição: integrar desde o início as novas restrições fiscais na redação dos estatutos e na escolha entre IR e IS, em vez de descobri-las no momento da revenda.