De SCI blijft het referentiemiddel om een vastgoedpatrimonium gezamenlijk te structureren, maar de spelregels zijn veranderd. Tussen de belasting 2026 op vermogensholdings en de nieuwe behandeling van afschrijvingen in gemeubileerde verhuur, wordt de keuze tussen IR en IS niet meer op dezelfde basis gemaakt als twee jaar geleden.
Belasting 2026 op SCI’s met IS: een parameter om vanaf de oprichting te integreren
De begrotingswet voor 2026 introduceert een jaarlijkse belasting van 20 % op bepaalde vermogensvennootschappen die onder de vennootschapsbelasting vallen. SCI’s met IS worden rechtstreeks getroffen als ze aan drie voorwaarden voldoen: een bruto activa van 5 miljoen euro of meer, meer dan 50 % passieve inkomsten (huur, dividenden, rente) en controle door een natuurlijke persoon of een familiegroep die minstens 50 % van de rechten bezit.
Lees ook : Hoe kies je een goedgekeurde 125 crossmotor: tips en essentiële criteria om te kennen
Voor de meeste familiale projecten of kleine investeerders blijft deze bruto activa-drempel hoog. We raden echter aan om dit al te anticiperen bij het opstellen van de statuten, vooral als de SCI van plan is om op lange termijn meerdere panden te accumuleren. Een te brede sociale doelstelling of een clausule voor automatische herinvestering van de winsten kan op termijn de structuur onder de reikwijdte van deze belasting brengen.
Om goed te begrijpen waarom een SCI op te richten en de voordelen ervan, moet men nu redeneren in termen van waarderingsprojecties en niet alleen in termen van jaarlijkse huurstromen.
Ook interessant : Hoe een dood embryo op natuurlijke wijze te verwijderen: methoden en tips om te kennen
Arbitrage IR of IS in SCI: wat de herintegratie van afschrijvingen LMNP verandert
Sinds de begrotingswet 2025 (artikel 84, gecodificeerd in artikel 150 VB III van de CGI), moeten de afschrijvingen die in LMNP worden toegepast, worden heringevoegd in de berekening van de meerwaarde bij verkoop. Deze maatregel brengt de belasting bij uittreding van de individuele LMNP dichter bij die van een SCI die onder IS valt.
Concreet verliest het klassieke argument “houd de gemeubileerde woning in eigen naam om te profiteren van de LMNP in plaats van het goed in een SCI met IS onder te brengen” een groot deel van zijn relevantie. De SCI met IS wordt weer competitief voor lange termijn gemeubileerde verhuurprojecten, omdat de uiteindelijke fiscale last tussen de twee structuren dichterbij elkaar komt.
Laten we niet vergeten dat een SCI met IR automatisch overgaat naar IS zodra de gemeubileerde huren meer dan 10 % van de totale opbrengsten bedragen. Deze drempel van commerciële preponderantie (artikelen 206-2 en 206-3 van de CGI) maakt de co-existentie van gemeubileerd/on gemeubileerd in een SCI met IR zeer risicovol. We zien regelmatig dat vennoten in de problemen komen door een eenvoudige wijziging van de bestemming van een perceel.
Opstellen van de statuten van SCI: de clausules die het verschil maken
De statutaire flexibiliteit van de SCI heeft alleen waarde als deze wordt benut. De wet vereist geen minimum maatschappelijk kapitaal, wat het mogelijk maakt om te starten met een symbolische inbreng. De uitdaging ligt elders: in de governance- en uittredingsclausules.
Drie punten verdienen bijzondere aandacht bij het opstellen:
- De goedkeuringsclausule maakt elke overdracht van aandelen afhankelijk van de goedkeuring van de andere vennoten, wat de toegang van een ongewenste derde partij voorkomt, een veelvoorkomende situatie na een scheiding of overlijden
- De verdeling van de bevoegdheden van de beheerder moet de dagelijkse beheershandelingen (ontvangst van huren, onderhoudswerkzaamheden) onderscheiden van de structurele beslissingen (verkoop van een pand, banklening), waarbij laatstgenoemden onder de vergadering van vennoten vallen
- De variabiliteitsclausule van het kapitaal maakt het mogelijk om vennoten toe te voegen of te verwijderen zonder een volledige statutaire wijziging, wat de griffiekosten en publicatiekosten verlaagt
Standaardstatuten die online zijn gedownload, dekken zelden deze subtiliteiten. De kosten van begeleiding door een notaris of belastingadviseur zijn gerechtvaardigd door de juridische zekerheid die wordt verkregen over tientallen jaren van eigendom.
Overdracht van vastgoedpatrimonium in SCI: het mechanisme van het splitsen van aandelen
Een pand rechtstreeks overdragen genereert overdrachtsrechten die zijn berekend op de marktwaarde van het goed. Het overdragen van aandelen van SCI in blote eigendom verlaagt de belastinggrondslag dankzij de fiscale schalen van splitsing: hoe jonger de schenker, hoe hoger de korting die op de blote eigendom wordt toegepast.
Dit mechanisme maakt het mogelijk om de wettelijke vrijstellingen op schenkingen (vernieuwbaar om de vijftien jaar) gefractioneerd te gebruiken. In plaats van een heel pand in één keer te schenken, geven ouders geleidelijk aandelen in blote eigendom terwijl ze het vruchtgebruik behouden, dus de huurinkomsten en de controle over het beheer.
Het voordeel ten opzichte van de onverdeeldheid is structureel. In onverdeeldheid kan elke erfgenaam op elk moment om verdeling vragen, wat soms de verkoop van het goed onder ongunstige voorwaarden dwingt. De SCI elimineert het recht op verdeling en vervangt het door een logica van aandelen, waarvan de overdracht wordt geregeld door de statuten.
Leencapaciteit en bancaire geloofwaardigheid van een SCI
Banken lenen gemakkelijker aan een SCI dan aan een individuele koper, niet uit vrijgevigheid, maar omdat de structuur een betere leesbaarheid van het project biedt. De vennoten brengen hun respectieve schuldenlastcapaciteiten in, en de bank beveiligt haar lening met een hypotheek op het pand dat door de vennootschap wordt gehouden.
We zien een ander operationeel voordeel: de SCI maakt het mogelijk om het persoonlijke vermogen van de vennoten duidelijk te scheiden van het vastgoedvermogen van de vennootschap. In geval van persoonlijke financiële moeilijkheden van een vennoot, kunnen de schuldeisers het pand van de SCI niet direct in beslag nemen, maar alleen de aandelen van de betrokken vennoot.
Deze scheiding is niet absoluut. De aansprakelijkheid van de vennoten blijft onbepaald en evenredig aan hun aandelen. Als de SCI haar schulden niet kan nakomen, kunnen de schuldeisers zich na ingebrekestelling tot de vennoten wenden. Het echte schild is niet de SCI zelf, maar de kwaliteit van haar boekhoudkundige en statutaire beheer.
Een SCI oprichten in 2026 blijft relevant om een vastgoedinvestering te bundelen, een geleidelijke overdracht te organiseren en een passend fiscaal regime te kiezen. Voorwaarde: de nieuwe fiscale beperkingen vanaf het begin integreren in de opstelling van de statuten en in de keuze tussen IR en IS, in plaats van ze te ontdekken op het moment van verkoop.