Die SCI bleibt das Referenzvehikel zur Strukturierung eines Immobilienvermögens in Gemeinschaft, aber die Spielregeln haben sich geändert. Zwischen der Steuer 2026 auf Vermögensgesellschaften und der neuen Behandlung von Abschreibungen bei möblierten Vermietungen erfolgt die Wahl zwischen IR und IS nicht mehr auf denselben Grundlagen wie vor zwei Jahren.
Steuer 2026 auf SCI mit IS: ein Parameter, der bereits bei der Gründung berücksichtigt werden sollte
Das Finanzgesetz für 2026 führt eine jährliche Steuer von 20 % auf bestimmte Vermögensgesellschaften ein, die der Körperschaftsteuer unterliegen. SCI mit IS sind direkt betroffen, wenn sie drei Bedingungen erfüllen: ein Bruttovermögen von mindestens 5 Millionen Euro, mehr als 50 % passive Einnahmen (Mieten, Dividenden, Zinsen) und eine Kontrolle durch eine natürliche Person oder eine Familiengruppe, die mindestens 50 % der Rechte hält.
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Für die Mehrheit der Familienprojekte oder kleinen Investoren bleibt diese Schwelle des Bruttovermögens hoch. Wir empfehlen jedoch, dies bereits bei der Erstellung der Satzung zu berücksichtigen, insbesondere wenn die SCI darauf abzielt, über einen längeren Zeitraum mehrere Immobilien anzusammeln. Ein zu weit gefasster Gesellschaftszweck oder eine Klausel zur automatischen Wiederanlage der Gewinne kann langfristig dazu führen, dass die Struktur in den Anwendungsbereich dieser Steuer fällt.
Um gut zu verstehen warum man eine SCI gründen sollte und welche Vorteile sie bietet, muss man nun in Bezug auf die Wertsteigerung und nicht nur auf die jährlichen Mietströme denken.
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Abwägung IR oder IS in SCI: was die Reintegration der Abschreibungen LMNP ändert
Seit dem Finanzgesetz 2025 (Artikel 84, kodifiziert in Artikel 150 VB III des CGI) müssen die in LMNP vorgenommenen Abschreibungen in die Berechnung des Gewinns bei der Veräußerung reintegriert werden. Diese Maßnahme bringt die Besteuerung des Ausstiegs aus dem individuellen LMNP näher an die einer SCI, die der IS unterliegt.
Konkrete betrachtet verliert das klassische Argument “die möblierte Vermietung im eigenen Namen beizubehalten, um vom LMNP zu profitieren, anstatt die Immobilie in einer SCI mit IS zu halten” einen großen Teil seiner Relevanz. Die SCI mit IS wird wieder wettbewerbsfähig für langfristige möblierte Vermietungsprojekte, da die endgültige Steuerlast zwischen den beiden Modellen näher zusammenrückt.
Wir erinnern daran, dass eine SCI mit IR automatisch zu IS wechselt, sobald die möblierten Mieten 10 % der Gesamteinnahmen überschreiten. Diese Schwelle der kommerziellen Vorherrschaft (Artikel 206-2 und 206-3 des CGI) macht das Zusammenleben von möbliert und unmöbliert in einer SCI mit IR sehr riskant. Wir beobachten regelmäßig, dass Gesellschafter durch eine einfache Änderung der Nutzung eines Anteils in eine Falle geraten.
Erstellung der Satzung einer SCI: die Klauseln, die den Unterschied machen
Die statutarische Flexibilität der SCI hat nur dann Wert, wenn sie genutzt wird. Das Gesetz schreibt kein Mindestkapital vor, was den Start mit einem symbolischen Beitrag ermöglicht. Die Herausforderung liegt woanders: in den Governance- und Austrittsklauseln.
Drei Punkte verdienen besondere Aufmerksamkeit bei der Erstellung:
- Die Genehmigungsklausel macht jede Übertragung von Gesellschaftsanteilen von der Zustimmung der anderen Gesellschafter abhängig, was den Eintritt eines unerwünschten Dritten verhindert, eine häufige Situation nach einer Scheidung oder einem Todesfall
- Die Verteilung der Befugnisse des Geschäftsführers muss zwischen den laufenden Verwaltungsakten (Einnahme der Mieten, Instandhaltungsarbeiten) und den strukturellen Entscheidungen (Verkauf einer Immobilie, Bankdarlehen) unterscheiden, wobei Letztere der Gesellschafterversammlung obliegen
- Die Klausel zur Variabilität des Kapitals ermöglicht die Integration oder den Ausschluss von Gesellschaftern, ohne eine vollständige Satzungsänderung vornehmen zu müssen, was die Notarkosten und Veröffentlichungskosten senkt
Typisierte Satzungen, die online heruntergeladen werden, decken selten diese Feinheiten ab. Die Kosten für die Begleitung durch einen Notar oder Steueranwalt rechtfertigen sich durch die rechtliche Sicherheit, die über Jahrzehnte des Besitzes erzielt wird.
Übertragung von Immobilienvermögen in SCI: der Mechanismus der Teilung von Anteilen
Eine Immobilie direkt zu übertragen, generiert Übertragungssteuern, die auf dem Verkehrswert der Immobilie berechnet werden. Die Übertragung von Anteilen an einer SCI im Nacktbesitz reduziert die steuerliche Basis dank der steuerlichen Skala der Teilung: Je jünger der Schenker ist, desto höher ist der Abschlag, der auf den Nacktbesitz angewendet wird.
Dieser Mechanismus ermöglicht es, die gesetzlichen Freibeträge bei Schenkungen (alle fünfzehn Jahre erneuerbar) in fragmentierter Form zu nutzen. Anstatt eine gesamte Immobilie in einer einzigen Transaktion zu verschenken, übertragen die Eltern schrittweise Anteile im Nacktbesitz, während sie das Nutzungsrecht behalten, also die Mieteinnahmen und die Kontrolle über die Verwaltung.
Der Vorteil im Vergleich zur Gemeinschaft ist strukturell. In der Gemeinschaft kann jeder Erbe jederzeit die Teilung verlangen, was manchmal den Verkauf der Immobilie unter ungünstigen Bedingungen erzwingt. Die SCI beseitigt das Recht auf Teilung und ersetzt es durch eine Logik von Gesellschaftsanteilen, deren Übertragung durch die Satzung geregelt ist.
Kreditfähigkeit und Bankenkredibilität einer SCI
Die Banken verleihen einer SCI leichter als einem einzelnen Käufer, nicht aus Großzügigkeit, sondern weil die Struktur eine bessere Lesbarkeit des Projekts bietet. Die Gesellschafter bringen ihre jeweiligen Verschuldungsfähigkeiten ein, und die Bank sichert ihr Darlehen durch eine Hypothek auf die von der Gesellschaft gehaltene Immobilie.
Wir beobachten einen weiteren operationellen Vorteil: Die SCI ermöglicht es, das persönliche Vermögen der Gesellschafter klar vom Immobilienvermögen der Gesellschaft zu trennen. Im Falle finanzieller Schwierigkeiten eines Gesellschafters können die Gläubiger nicht direkt die Immobilie der SCI pfänden, sondern nur die Gesellschaftsanteile des betroffenen Gesellschafters.
Diese Abgrenzung ist nicht absolut. Die Verantwortung der Gesellschafter bleibt unbestimmt und proportional zu ihren Anteilen. Wenn die SCI ihre Schulden nicht begleichen kann, können die Gläubiger sich nach einer Mahnung an die Gesellschafter wenden. Der wahre Schutz ist nicht die SCI selbst, sondern die Qualität ihrer buchhalterischen und statutarischen Verwaltung.
Eine SCI im Jahr 2026 zu gründen, bleibt sinnvoll, um eine Immobilieninvestition zu bündeln, eine schrittweise Übertragung zu organisieren und ein passendes Steuermodell zu wählen. Die Bedingung: Die neuen steuerlichen Anforderungen bereits zu Beginn in die Satzung und die Wahl zwischen IR und IS zu integrieren, anstatt sie erst beim Verkauf zu entdecken.